Bei Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie wird häufig der Fruchtgenuss zurückbehalten, damit die Geschenkgeber finanziell abgesichert bleiben. Um die Absetzung für Abnutzung (AfA) weiterhin als Werbungskosten absetzen zu können, muss diese als Substanzabgeltung weiterverrechnet werden. Hier gibt es nun strengere Regeln.

Vorbehaltsfruchtgenuss und Abschreibung

Eine Übertragung unter Zurückhaltung des Fruchtgenusses ist ein bewährtes Instrument zur Vermögensnachfolge. Dabei wird Eigentum (oft Mietobjekte) innerhalb der Familie unentgeltlich übertragen, der Geschenkgeber behält sich jedoch die Einnahmen (Vorbehaltsfruchtgenuss).

Rechtlich führt der Fruchtgenuss zu einem Auseinanderfallen von Eigentum und Nutzung. Während die Mieteinnahmen dem Fruchtgenussberechtigten zugerechnet werden (sofern dieser die Bewirtschaftung aktiv gestaltet und die Kosten trägt), steht die AfA nach ständiger Rechtsprechung grundsätzlich nur dem wirtschaftlichen Eigentümer zu – also in der Regel dem Beschenkten.

Da der Beschenkte jedoch keine Einnahmen aus dem Objekt erzielt, läuft die AfA bei ihm steuerlich ins Leere. Um diesen „AfA-Verlust“ zu vermeiden, hat sich in der Praxis das Modell der Substanzabgeltung etabliert: Der Fruchtgenussberechtigte zahlt dem neuen Eigentümer jedes Jahr einen Betrag in Höhe der AfA. Diese Zahlung kann der Berechtigte als Werbungskosten absetzen, während sie beim Eigentümer durch die geltend gemachte AfA steuerneutral bleibt.

Damit die Substanzabgeltung anerkannt wird, muss es eine Vereinbarung über den Fruchtgenuss geben und die Abrechnung und Zahlung muss bis 31.12. jeden Jahres erfolgen. Bislang wurde eine solche Vereinbarung oft erst Jahre nach der Schenkung getroffen und die Substanzabgeltung der AfA war dann ab diesem Zeitpunkt möglich.

Nachträgliche Vereinbarung ist nicht fremdüblich

Die bisherige Praxis, eine solche Substanzabgeltung auch noch Jahre nach der Schenkung zu vereinbaren, wurde durch ein wegweisendes Urteil des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) gestoppt.

Im zugrunde liegenden Fall schenkte eine Mutter ihrem Sohn 14 Zinshäuser unter Vorbehalt des Fruchtgenusses. Als sich eine Finanzamtsprüfung ankündigte, wurde eine Vereinbarung über die Zahlung der Substanzabgeltung plus Umsatzsteuer getroffen. Das Finanzamt erkannte die AfA-Zahlung dennoch nicht an.

Der Fall ging daher bis zum VwGH, der feststellte, dass eine erst Jahre später getroffene Vereinbarung über eine Substanzabgeltung nicht fremdüblich sei. Ein fremder Dritter würde nicht freiwillig für ein Nutzungsrecht bezahlen, das ihm bereits unentgeltlich eingeräumt wurde. Da es sich um einen Vertrag zwischen nahen Angehörigen handelte, ist das Kriterium der Fremdüblichkeit zwingend zu erfüllen, um steuerlich anerkannt zu werden.

Die Finanzverwaltung nahm das Judikat in die Einkommensteuerrichtlinien auf, die für Fruchtgenusseinräumungen ab 2026 Folgendes regeln: Eine Substanzabgeltung wird steuerlich nur anerkannt, wenn sie in unmittelbarem zeitlichem Zusammenhang mit der Fruchtgenussvereinbarung (also im Schenkungsvertrag selbst) getroffen wird.

Korrekte Fruchtgenussvereinbarung

Wer eine Immobilienübertragung unter Vorbehalt des Fruchtgenusses plant, muss die Substanzabgeltung von Anfang an vertraglich fixieren. Eine spätere „Heilung“ durch Nachträge ist nach der neuen Verwaltungspraxis nicht mehr möglich.

Zudem sind formale Anforderungen strikt einzuhalten:

• Die Vereinbarung muss publizitätswirksam (z.B. im Notariatsakt) dokumentiert sein.
• Die Zahlungen müssen tatsächlich bis Jahresende fließen.
• In der Steuererklärung (Formular E 1b) müssen der Vermieter als Fruchtgenussberechtigter angekreuzt und die Zahlungen korrekt in der dafür vorgesehenen Kennzahl 9505 eingetragen werden.

Weitere Informationen

Verwaltungsgerichtshof: Erkenntnis vom 20.1.2025 (Ra 2023/13/0180)
Findok: Einkommensteuerrichtlinie Rz 113a EStR