Umweltfreundliche Sanierungsmaßnahmen an Gebäuden können gemeinsam mit bestimmten Herstellungskosten steuerlich beschleunigt über 15 Jahre abgeschrieben werden. Davon profitieren auch Investitionen, die grundsätzlich nicht förderfähig sind, sofern sie im Zusammenhang mit einer förderwürdigen Sanierung stehen.

Steuerlicher Vorteil: 15-jährige Abschreibung

Herstellungskosten bei vermieteten Gebäuden – etwa ein Dachbodenausbau – müssen üblicherweise über die Restnutzungsdauer des Gebäudes verteilt abgeschrieben werden. Dadurch wirken sie sich steuerlich oft erst über viele Jahrzehnte aus. Für bestimmte Maßnahmen ist jedoch eine beschleunigte Abschreibung über 15 Jahre möglich.

Seit 1. Jänner 2024 gilt das auch für Investitionen im Rahmen von Sanierungen, die nach dem 3. Abschnitt des Umweltförderungsgesetzes (UFG) förderfähig sind – auch dann, wenn keine Förderung tatsächlich bezogen wurde (etwa wegen verpasster Fristen oder ausgeschöpfter Fördermittel). Voraussetzung ist, dass die Förderwürdigkeit plausibel gemacht werden kann.

Welche Maßnahmen sind begünstigt?

Typische Sanierungsmaßnahmen gemäß UFG (3. Abschnitt) sind:

• umfassender Fenstertausch
• umfassende Wärmedämmung
• Austausch alter Heizsysteme („Kesseltausch“) gegen umweltfreundliche Alternativen oder deren klimafreundliche Optimierung

Herstellungs- vs. Erhaltungsaufwand

Für die steuerliche Behandlung ist entscheidend, ob es sich um Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand handelt:

• Erhaltungsaufwand (z.B. Wärmedämmung, Fenstertausch): Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen können sofort oder verteilt auf 15 Jahre abgesetzt werden.
• Herstellungsaufwand (z.B. Heizungsumstellung von Öl auf Fernwärme): Diese Investitionen können – sofern begünstigte Sanierungsmaßnahmen – ebenfalls über 15 Jahre abgeschrieben werden.

Kombination von nicht gefördertem Herstellungsaufwand mit förderwürdiger Maßnahme

Erfolgt im Zuge eines größeren Projekts eine umweltfreundliche Maßnahme, die an sich förderwürdig wäre, kann die gesamte Investition (inkl. nicht geförderter Teile) über 15 Jahre abgeschrieben werden.

Beispiel: Ein Zinshaus mit 20 Wohnungen wird umfassend saniert (Herstellungsaufwand), gleichzeitig wird die Fassade wärmegedämmt. Da die Dämmung förderfähig ist, gilt die 15-Jahres-Abschreibung auch für den übrigen Herstellungsaufwand.

Dachbodenausbau und Gebäudeaufstockung

Kosten für Dachbodenausbau oder Aufstockung eines Gebäudes können ebenfalls unter die 15-jährige Abschreibung fallen, sofern sie Teil einer förderwürdigen Sanierungsmaßnahme sind, die das gesamte Gebäude oder wesentliche Gebäudeteile betrifft.

Beispiel 1: Beim Ausbau eines Dachbodens wird das Heizsystem auf eine umweltfreundliche Variante umgestellt – ein Austausch, der UFG-förderfähig ist. Da beide Maßnahmen im Zusammenhang stehen, sind die Gesamtkosten über 15 Jahre abschreibbar.

Beispiel 2: Im Zuge eines Dachbodenausbaus werden auch sämtliche Fenster des Hauses ersetzt. Der Fenstertausch ist zwar förderfähig, gilt aber als Erhaltungsaufwand. Dieser ist ebenfalls auf 15 Jahre verteilbar. Der Dachbodenausbau (Herstellungsaufwand) kann dennoch im Rahmen der Sanierungsmaßnahme ebenfalls über 15 Jahre abgeschrieben werden.

Plausibilisierung der Förderfähigkeit

Für die steuerliche Begünstigung reicht es aus, wenn eine Förderung dem Grunde nach möglich gewesen wäre. Eine tatsächliche Auszahlung ist nicht erforderlich. Die Förderfähigkeit muss aber plausibel belegt werden:

• Für Sanierungen bis 50.000 Euro je Maßnahme kann die Plausibilisierung selbst erfolgen. Im Falle einer Prüfung muss dem Finanzamt die Förderwürdigkeit glaubhaft gemacht werden.
• Bei Maßnahmen über 50.000 Euro ist eine externe Bestätigung durch eine fachkundige Person mit einschlägigem Fachgebiet (z. B. Ziviltechniker, Ingenieurbüro, Sachverständiger) oder durch die Förderstelle der Kommunalkredit Public Consulting (KPC) notwendig.
• Die Plausibilisierung kann sich auf eine grobe Einschätzung der Förderkriterien beschränken.

Zusätzlicher Öko-Zuschlag möglich

Die steuerliche Begünstigung durch die 15-jährige Abschreibung schließt den sogenannten Öko-Zuschlag nicht aus. Für thermisch-energetische Sanierungen und Heizungstausch können zusätzlich 15 Prozent der Investitionskosten steuerlich geltend gemacht werden – beschränkt auf die Jahre 2024 und 2025.

Weitere Informationen

Rechtsinformationssystem des Bundes: Umweltförderungsgesetz
Rechtsinformationssystem des Bundes: VuV-Plausibilisierungs-VO
Findok: Rz 6482a ff Einkommensteuerrichtlinien